بازار املاک و مستغلات برای همه دور از دسترس است

اخبار اقتصادی، حجم «حضور» در بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران به کمتر از یک سوم 10 سال قبل رسیده است. آرام ترین سال برای بازار معاملات املاک و مستغلات، ظاهر امیدوارکننده ای برای سیاست گذاران دارد. اما این «زلزله بزرگ املاک» به کدام بازارهای مرتبط آسیب جدی وارد کرده است؟ عکسی از پرواز 10 سال پیش. قیمت خانه و فروپاشی معاملات ملکی پیام‌های روشن و معناداری را به بازیگران این بازار و ناظران و سیاست‌گذاران آن می‌دهد.

1393 تا 1402 بازار املاک و مستغلات با توجه به اتفاقات رخ داده در فرآیند «قیمت‌گذاری» می‌توان آن را به چهار دوره «آرامش»، «پرش»، «حفظ وضع موجود» و «آتش‌بس» تقسیم کرد. از منظر «معاملات»، این دوره ها را می توان به «رکود نسبی و رونق کوتاه مدت»، «رکود شدید»، «ابر رکود» و «ابر رکود مطلق» توصیف کرد. در این سال‌ها سقوط معاملات مسکن خارج از باند قیمتی، اگرچه به معنای «از بین رفتن کامل جریان خرید آپارتمان توسط مصرف‌کنندگان» در تهران و تمامی شهرهای ایران است، اما ابعاد و عمق خسارت دو بازار دیگر را نیز تحت تأثیر قرار داد. .

فرید قدیری: حجم «حضور» در بازار خرید و فروش آپارتمان تهران به کمتر از یک سوم 10 سال قبل رسیده است. آرام ترین سال برای بازار معاملات ملکی برای سیاست گذاران امیدوارکننده به نظر می رسد، اما این «زلزله بزرگ املاک» به کدام بازارهای مرتبط آسیب جدی وارد کرده است؟ تصویری ده ساله از سقوط قیمت مسکن و کاهش معاملات ملکی، پیام‌های روشن و معناداری را به دست اندرکاران این بازار و ناظران و سیاستگذاران آن می‌رساند.

از سال 93 تا 1402 بازار املاک را می توان با توجه به اتفاقات رخ داده در فرآیند «قیمت گذاری» به چهار دوره «آرامش»، «خیز»، «حفظ وضع موجود» و «آتش بس» تقسیم کرد. اما اگر از دوربین «معامله» به این دوره‌ها نگاه کنیم، می‌توان آن‌ها را به ترتیب «رکود نسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «فوق رکود» و «فوق رکود مطلق» توصیف کرد.

پیام اول: محیط مصرف کننده پسند کجاست؟

بهترین دوره بازار املاک در این 10 سال، دوره اول بود که به دلیل تقریباً چهار سال «ثبات قیمت ثابت» از سال 93 تا پایان سال 96، تعداد قابل توجهی از مصرف کنندگان متقاضی توانستند صاحب خانه شوند؛ در حالی که در این 10 سال، تعداد قابل توجهی از مصرف کنندگان متقاضی خانه دار شدند. به طور متوسط ​​ماهانه حدود 13000 واحد مسکونی در پایتخت خریداری شد که بیش از دو سوم آن برای مقاصد مسکونی به بازار عرضه شد.

بدترین دوره نیز مربوط به آخرین دهه این دهه است، یعنی امسال که «جریان خرید آپارتمان توسط مصرف کنندگان» تقریباً متوقف شده است. کل خرید ماهانه آپارتمان به 3000 واحد کاهش یافته است، اگرچه نسبت مصرف کنندگانی که این خریدهای ناچیز را انجام می دهند بسیار کم است.

به این ترتیب مشخص می‌شود که وقتی قیمت آرام است، مصرف‌کننده بیشترین سود را از بازار املاک می‌برد، اما وقتی قیمت افزایش می‌یابد، چون محیط برای خریداران بار اول نامساعد می‌شود، تقاضای مصرف‌کننده عملا متوقف می‌شود. بازار. بازار.

پیام دوم: رابطه بین نوسانات معاملات و قیمت

پیام دیگر این بررسی این است که چگونه نبض خرید از نبض قیمت موثر می شود. در این سال ها نبض معاملات ملکی با نبض قیمت ملک رابطه معنادار – معکوس – داشته است. در سال‌های آرام قیمت‌ها، از سال 93 تا پایان سال 96، بازار معاملات ملکی «کمترین نوسان» و در عین حال «خرید و فروش در حجم» را تجربه کرد، اما از نقطه‌ای از اصل. از سال 1376 تا کنون – جهش قیمت و عدم قطعیت در فضا اقتصاد کشور و به تبع آن بازار املاک و مستغلات در رابطه با آینده شکل گرفت، نبض معاملات ملکی با دو وضعیت بد همراه است. از یک سو افت شدید خرید و فروش و از سوی دیگر «نوسانات جدی حجم معاملات» که پیش بینی روند بازار را برای فعالان به ویژه در سمت عرضه غیرممکن می کند.

چهار کاهش در 10 سال معاملات املاک و مستغلات

سال 93 تا پایان سال 96 «دوره قبل از دوران جهش تاریخی قیمت مسکن» است. بخش “صلح”. در این مدت متقاضیان به طور میانگین بیش از 10 هزار واحد مسکونی و 13 هزار آپارتمان در تهران خریداری کردند. اکثر خریداران (تقاضا) مصرف کنندگان بازار بودند به این معنا که آنها خریداران بار اول یا خریداران تبدیلی (به قصد زندگی در واحد بهتر) در نظر گرفته می شدند. تقاضا برای سرمایه همیشه در بازار املاک وجود دارد.

اما طی سال‌های 93 تا 96 که بازار مسکن بر «رونق تورمی سال‌های 91 و 92» غلبه کرده بود، خرید آپارتمان در پایتخت به پایین‌ترین حد خود رسیده بود، در حالی که نشانه‌های مثبت وقایع سیاسی آن سال‌ها را نشان می‌داد. رفتار و قیمت سرمایه گذاران در بازارهای عمده دارایی صلح را به جامعه آورد.

از سال 93 تا اوایل سال 95، معاملات املاک نسبتاً راکد بود، زیرا بازار جدید از جهش سال 92 پیشی گرفته بود. بازار املاک و مستغلات. قبلی». فاز دوم – جهش – از سال 1997 تا 1999 با شروع قوی “ریسک غیراقتصادی” در بازار املاک آغاز می شود، به طوری که نتیجه سه سال رشد متوسط ​​قیمت 70.6٪ منجر به “افت شدید در قیمت مسکن اوج بازار معاملات ملکی» در دو مرحله.

یک بار در سال 97 که نبض معاملات خرید آپارتمان نسبت به دوران «صلح» 30 درصد کاهش داشت و بار دیگر در سال های 98 و 99 که این بار خرید ملک نسبت به فاز اول 54 درصد کاهش داشت.

بخش قابل توجهی از این رکود شدید ناشی از «خروج خریداران مصرفی» از بازار است. میانگین فروش ماهانه 13000 واحدی به 9000 واحد و سپس 6000 آپارتمان کاهش می یابد.

سال های 1400 و 1401 را می توان مرحله سوم یا «حفظ وضع موجود» معرفی کرد. در این دو سال، اگرچه قیمت مسکن هر سال 32 و 46 درصد افزایش یافت، اما در اکثر ماه‌های این دوره، تغییرات قیمت ماهانه کاهش یا ثابت ماند، در حالی که نرخ رشد سالانه کمتر از نصف دوره جهش بود. . هست. هم نبض قیمت و هم نبض معاملات ملکی در این دوره، نوعی «دام در پیک قیمت» و «تمدید رکود» را نشان می دهد. البته در سال 1400 «محرک‌های رشد قیمت و رشد خرید سرمایه ملکی» تا حدودی کاهش می‌یابد، اما در سال 1401 که «ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی برجسته‌تر می‌شوند»، این دو پالس افزایش دادن. .

مرحله چهارم مربوط به سال 1402 است. «آتش بس قیمت مسکن» و «سوپر رکود مطلق».

امسال بازار املاک و مستغلات با «افت شدید» معاملات خرید مواجه شده است. همه خریداران از اواخر تابستان بازار را ترک کرده اند و نتیجه آن فروش 3000 آپارتمان در ماه بوده است. بهار امسال سطح قیمت مسکن در تهران نسبت به فصل مشابه سال گذشته 100 درصد افزایش می یابد اما در تابستان و پاییز این نرخ به 78 و 63 درصد کاهش می یابد.

قیمت مسکن طی دو فصل گذشته روند کاهشی را طی کرده است.

در این مرحله مصرف کننده خریدار خانه حضور ندارد.

زیرا «سطح قیمت از قدرت اندک خانه های اولی بسیار بالاتر است».

خریدار نیز سرمایه نیست، زیرا از دیدگاه او “چشم انداز قیمت ملک” کاهش در نظر گرفته می شود. خریداران سفته باز که به صورت کوتاه مدت خرید و فروش می کنند، تقریباً از دهه 1400 بازار املاک و مستغلات را رها کرده بودند.

بنابراین، در سال 1402 شرایط ویژه ای بر بازار املاک و مستغلات از منظر «فقدان دسته جمعی بازیگران طرف تقاضا» حاکم بود. تعبیر احتمالی از وضعیت فعلی «یکطرفه بودن بازار املاک» است که شاید دلیل کاهش مداوم 1 تا 2 درصدی قیمت مسکن (تغییرات ماهانه) باشد.

پیام سوم: زلزله «قیامت» کجا را ویران کرد؟

در این سال‌ها کاهش معاملات مسکن خارج از باند قیمتی، اگرچه به معنای «نابودی کامل جریان خرید آپارتمان توسط مصرف‌کنندگان» در تهران و تمامی شهرهای ایران است، اما وسعت و عمق آن به خرید محدود نمی‌شود. بازار.

بررسی ها نشان می دهد که بازار اجاره نشین ها و بازار سرمایه گذاران ساختمانی اگر آسیب بیشتری از بازار مسکن نداشته باشند، قطعا آسیب کمتری دیده اند.

زلزله بزرگ قیمت مسکن به احتمال زیاد «تقاضای اجاره» را حداقل دو برابر «سال‌های پیش کبیسه» افزایش داد. این در حالی است که در سال های اخیر – به ویژه از سال 97 – عرضه آپارتمان در بازار اجاره به اندازه تقاضای اجاره افزایش نیافته است. رشد تصاعدی اجاره‌بها خود باعث رشد تاریخی اجاره‌های مسکونی شد. در سال های اخیر تورم اجاره بها از مرز 40 درصد گذشته و به دو برابر قبل از دوران جهش رسیده است.

تخریب دوم در راه «سرمایه گذاری های عمرانی» رخ داد. بر اساس آمارهای رسمی، رشد واقعی سالانه سرمایه گذاری در ساخت و ساز در کشور در سال 97 بیش از 15 درصد کاهش یافته و در نتیجه ساخت و ساز مسکن به نصف کاهش یافته است.

امروز «نقطه شکننده» بازار املاک، «فقدان جدی عرضه خانه های نوساز» است.

جذابیت بازماندگان پاییز

بازار املاک و مستغلات برای زوج ها و همه مصرف کنندگان دور از دسترس است. حتی گزارش های تحقیقات رسمی نیز این موضوع را تایید می کند.

اما پس از این «افت شدید» معاملات و «آتش بس» قیمت ها، بازگشت بازماندگان به صحنه معاملات ملکی مشروط به چهار عامل است.

توصیه می شود با تسهیلاتی مانند تسهیلات، دوباره قدرت خرید زوجین فعال شود. سطح قیمت بسیار بالاتر از «قدرت خرید پس از بهبود» است.

سطح قیمت در مقایسه تاریخی با قیمت دلار بالا است. حدود 1480 دلار در هر متر مربع است که باید به سطح 1100 دلار بازگردد.

نسبت قیمت مسکن به اجاره که دماسنج دقیقی برای تشخیص موقعیت قیمت مسکن است نیز نشان می دهد که سطح قیمت باید کاهش یابد.

تا زمانی که این شرایط محقق نشود، امکان بازگشت صاحبان خانه اولی به بازار مسکن وجود نخواهد داشت.

دنیای اقتصاد