مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود از بازار مسکن در دی ماه اعلام کرد که تورم ماهانه مسکن در دی ماه یعنی نرخ تورم دی ماه نسبت به آذرماه ۹.۸ درصد رشد داشته است و این در حالی است که نرخ تورم ماهانه در دسامبر حدود 4 است. 1 درصد بود. همچنین نرخ تورم دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 66 درصد رشد را تجربه کرد و نرخ تورم دی ماه امسال نسبت به آذر 1400 نیز 52 درصد افزایش را به ثبت رساند.
نرخ تورم مسکن در دی ماه به این صورت است که نرخ تورم عمومی ماهانه کشور حدود 4.3 درصد بوده که به معنای حدود نیمی از تورم مسکن در کشور است. شاید مهمترین دلیل این تفاوت شدید بین تورم مسکن و تورم عمومی کشور، ناشی از سیاست سرکوب قیمت کالاها باشد که آثار خود را در کاهش تورم نشان می دهد. اما تجربه گذشته و داده های موجود نشان می دهد که قیمت مسکن تقریباً متناسب با نرخ دلار حرکت می کند و هر زمان که جهش ارزی در کشور رخ می دهد، تقریباً می توان گفت که قیمت مسکن در همین راستا حرکت کرده است. این رابطه مستقیم بین مسکن و دلار باعث شده است که سرمایه گذاران دارای نقدینگی بالا خرید ملک را به عنوان راه حل مناسبی برای حفظ ارزش پول بدانند. راه حلی بدون دردسر و بدون عوارض سرمایه گذاری.
تجربه سال های گذشته نشان می دهد که افزایش قیمت مسکن با قیمت دلار مطابقت دارد و هر زمان که نرخ دلار در ایران جهش کند یا به عبارتی ارزش پول ملی کاهش یابد، قیمت مسکن نیز جهش می کند. همان جهت یک مطالعه تطبیقی این را به ما نشان می دهد.
در اردیبهشت 1396 میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود 6 میلیون تومان و در منطقه 10 تهران این رقم حدود 4 میلیون و 500 هزار تومان بوده است. در عین حال در اردیبهشت 1396 قیمت دلار حدود 6500 تومان در نوسان بود. آذرماه همان سال که قیمت هر دلار پس از تحریم های ترامپ به 13 هزار تومان رسید که بالاترین قیمت در سال 2017 بود، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به حدود 9 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافت و در منطقه 10 تهران این رقم بیش از 6 میلیون تومان رسید.
بررسی سال 1400 نشان می دهد که نرخ دلار در طول سال حدود 27 تا 28 هزار تومان در نوسان بوده و در بازه های زمانی بسیار کوتاهی نرخ های کمتر یا بالاتر را تجربه کرده است. یعنی نرخ دلار در سال جاری تقریباً ثابت بوده که دلیل آن آغاز مذاکرات برجامی ایران با کشورهای اروپایی بوده است. قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین 1400 حدود 29 میلیون تومان بود که این رقم در اسفند 1300 به حدود 34 میلیون تومان رسید یعنی در یک سال کامل رشد قیمت مسکن حدود 15-13 درصد بوده است. که با توجه به تورم سال های اخیر در ایران عدد زیادی نیست.
آمار سال 1401 نشان می دهد متوسط نرخ دلار از 25 هزار تومان در ابتدای سال به 50 هزار تومان رسیده است یعنی 100 درصد رشد داشته است. در همین راستا شاهد افزایش قیمت مسکن در همین راستا بوده ایم به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع از 34 میلیون تومان به 55 میلیون تومان رسیده است که رشد بالای 60 درصدی را نشان می دهد.
قیمت هر دلار آمریکا در اردیبهشت 1396 حدود 6500 تومان بود و اکنون در اثر کاهش شدید ارزش پول ملی نرخ دلار آمریکا به حدود 50 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب نرخ دلار در بازه زمانی حدود چهار ساله 670 درصد افزایش یافته است. اما در اردیبهشت 1396 میانگین قیمت هر مترمربع مسکن حدود 6 میلیون تومان بود و اکنون در دی ماه 1401 رقمی حدود 55 میلیون تومان را به ثبت رسانده است که نشان می دهد قیمت مسکن بیش از 800 رشد داشته است. درصد در این بازه زمانی بر اساس آمار ثبت شده توسط خود نهادهای اقتصادی از جمله بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، نرخ رشد قیمت مسکن همسو با نرخ دلار جهش بیشتری داشته است. حتی زمانی که نرخ دلار حول یک رقم تقریبا ثابت در نوسان است، قیمت مسکن همچنان روند صعودی خود را حفظ می کند، اما با شیب کمتری که نمونه سال 1400 است.
این داده ها تصویری کلی از حرکت قیمت مسکن را به ما نشان می دهد که تقریباً مطابق با نرخ دلار و حتی سریعتر حرکت کرده است. بنابراین هر زمان که انتظارات تورمی در جامعه افزایش یابد، قیمت مسکن به سرعت واکنش نشان می دهد و با افزایش قیمت مواجه می شود.
در حال حاضر زوج های تهرانی می توانند 480 میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند. هر نفر 200 میلیون تومان و مبلغ وام 80 میلیون تومان است و برای دریافت این میزان وام باید حدود 120 یا 130 میلیون تومان اوراق تسه یا اوراق مسکن خریداری کند. به عبارت دیگر، مبلغ خالص وامی که زوجین می توانند برای خرید مسکن از آن استفاده کنند، حدود 360 میلیون تومان است. اگر میانگین قیمت مسکن در تهران اکنون 55 میلیون تومان است، زوج ها تنها می توانند خانه 6.5 متری بخرند.
اما اخیرا در بحث این تسهیلات اتفاقی افتاد و آن اینکه نرخ سود تسهیلات بانکی از 18 درصد به 23 درصد افزایش یافت. این بدان معنی است که وام گیرندگان وام مسکن اکنون باید برای همان تسهیلات بیشتر بپردازند. نکته اینجاست که به گفته مسئولان بانک مسکن، حتی نرخ سود تسهیلات مسکن ملی افزایش می یابد و تا 9 میلیون تومان هم می رسد. اقساط 9 میلیون تومانی وام نهضت ملی مسکن در شرایطی است که حتی با افزایش حقوق کارگران در سال آینده، کف حقوق زیر این میزان اقساط خواهد بود. به این ترتیب متقاضیان وام نهضت ملی مسکن در صورت دریافت این وام با سود تسهیلات 23 درصدی، بیش از یک میلیارد و 600 میلیون تومان در کل دوره بازپرداخت پرداخت خواهند کرد. یعنی در ازای 450 میلیون تومان وام نهضت ملی مسکن، متقاضیان باید بیش از یک میلیارد و 600 میلیون تومان پرداخت کنند، فقط سود این وام باید به شبکه بانکی پرداخت شود.
رئیس بانک مسکن چندی پیش گفته بود که در حال رایزنی با وزارت راه برای پرداخت مابه التفاوت نرخ سود تسهیلات از سوی دولت است اما هنوز به نتیجه نرسیده است. یعنی دولت مابه التفاوت 18 و 23 درصد را پرداخت کند تا اقساط وام نهضت ملی مسکن با بازپرداخت 20 ساله تغییر نکند. با توجه به اینکه همین لایحه بودجه نیز با کسری بودجه کلان بسته می شود، بعید به نظر می رسد که دولت و مجلس با اعطای اعتبار یارانه سود ۵ درصدی (۱۸ و ۲۳ درصد تفاوت نرخ) موافقت کنند. این موضوع بیش از پیش از جذابیت نهضت ملی مسکن کاسته می شود، هرچند با توجه به آمار تعداد افرادی که خود سپرده گذاری کرده اند، این طرح در حال حاضر نیز جذابیتی ندارد.
شکست پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی تقریبا قطعی به نظر می رسد، یعنی به دلیل نارضایتی بانک ها، تامین مالی این پروژه به بن بست رسیده است. کارشناسان مالی و اقتصادی پیش از این نسبت به شکست این پروژه هشدار داده بودند اما دولت به این سخنان توجهی نکرد.
نمونه ای از شکست این پروژه را می توان در آمار واحدهای ساخته شده توسط بنیاد مسکن مشاهده کرد. از مجموع چهار میلیون واحد مسکونی که قرار است در چهار سال ساخته شود، یک میلیون و 600 هزار واحد باید توسط بنیاد مسکن ساخته شود، یعنی 400 هزار واحد در سال که 200 هزار واحد آن در شهر و 200 هزار واحد سهم روستاها است. اما به گفته معاون بنیاد مسکن هنوز هیچ واحدی تکمیل نشده است و پیش بینی می شود تا پایان سال حدود 3 هزار واحد تکمیل و به بهره برداری برسد. حدود 70 هزار واحد شهری فقط در مرحله فونداسیون هستند. این در حالی است که دولت در شش ماهه پایانی دومین سال فعالیت خود قرار دارد و بر اساس برنامه ریزی انجام شده تا شش ماه آینده باید حدود 800 هزار واحد مسکونی توسط بنیاد مسکن تکمیل شود، اما بر اساس آمار ارائه شده این میزان تقریبا غیرممکن.
بزرگترین چالش پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بحث تامین مالی با وجود نارضایتی بانک هاست و افزایش تسهیلات قرض الحسنه نتیجه ای جز پول زایی و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت. در واقع کاهش بدهی منجر به افزایش اضافه برداشت بانک ها از بانک مرکزی می شود و به همین دلیل پایه پولی افزایش یافته و تورم را در کشور به دنبال خواهد داشت. در واقع می توان گفت شبکه بانکی کشور با شرایط فعلی قادر به تامین مالی این پروژه نیست.
