اخبار اقتصادی، عوامل متعددی وجود دارد قیمت خانه و اجاره از جمله این عوامل می توان به شرایط اقتصادی کشور، تورم، سیاست های دولت، عرضه و تقاضا در بازار املاک و سایر عوامل اشاره کرد.
مسکن، موتور تورم
طی 10 سال گذشته، تورم بخش املاک و مستغلات در ایران به طور قابل توجهی از سایر بخش ها پیشی گرفته است. این مشکل باعث نگرانی های زیادی برای مردم شده است. شاخص بهای مسکن در این مدت بیش از 1000 درصد افزایش داشته است، در حالی که شاخص قیمت خوراک، پوشاک و خدمات به ترتیب 500، 700 و 800 درصد افزایش داشته است.
در دهه مورد بررسی، شاخص قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 1000 درصد افزایش یافت. به عبارت دیگر قیمت مسکن در سال 1402 به طور متوسط 11 برابر قیمت سال 1392 است که بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال های 1396 و 1397 رخ داده است و در این دو سال قیمت مسکن به ترتیب 170 و 80 درصد افزایش داشته است.
در سال 1401، با وجود رکود نسبی بازار املاک، قیمت ها همچنان رو به افزایش بود. شاخص قیمت مسکن در سال جاری 35 درصد افزایش یافته است.
در دوره 10 ساله مورد بررسی، نرخ اجاره بها در تهران بیش از 800 درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر اجاره بها در سال 1402 به طور متوسط 9 برابر اجاره بها در سال 1392 است که بیشترین افزایش اجاره بها در سال های 1397 و 1398 رخ داده است که در این دو سال به ترتیب 50 و 40 درصد افزایش اجاره بها داشته است. در سال 1401 با وجود رکود در بازار مسکن، اجاره بها به طور قابل توجهی افزایش یافت. نرخ اجاره در سال جاری 45 درصد افزایش یافته است.
تورم تنها مقصر نیست
در نگاه اول، «تورم تاریخی» را صرفاً مقصر پرداخت اجاره بها می دانند، اما به دو دلیل نمی توان آن را به تنهایی پذیرفت. اگرچه تورم اجاره مسکن در ایران در دو سال اخیر تورم تاریخی و عامل اصلی ناتوانی مستاجران در پرداخت تلقی می شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می دهد که تورم اجاره بها در آمریکا در دو سال گذشته بیش از دو برابر شده و به 8 درصد رسیده است. بنابراین ایران از نظر رشد قوی اجاره بها شرایط مشابهی را با کشورهای غربی تجربه کرده است اما چرا ظرفیت پرداخت مستاجران در این پنج کشور در حالت عادی است اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟
عدم تعادل رشد اجاره بها با روند افزایشی درآمد خانوارها در ایران نقطه کور بازار اجاره محسوب می شود، بنابراین علیرغم وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشورهای مختلف و ایران – به دلیل جهش تاریخی – نیمی از اجاره نشینان ایرانی توان خرید خارجی را دارند. . در این میان با در نظر گرفتن دو عامل کاهش نرخ تورم و دستیابی به رشد اقتصادی پایدار می توان به معادله «توانایی پرداخت مستاجران» دست یافت.
معادله «توانایی پرداخت مستاجران» یکی از شاخص های مهم در بحث اجاره بها است که تابعی از دو عامل تورم اجاره بها و درآمد خانوار است. در واقع توانایی اجاره‌کنندگان در پرداخت اجاره با درآمد خانوار رابطه معناداری دارد. بنابراین رشد مناسب سطح درآمد خانوار در کنار موضوع تورم اجاره بها، یکی از پارادایم های مهم استطاعت اجاره به حساب می آید. بنابراین نمی توان چالش اصلی رانت داران در ایران را به موضوع تورم تاریخی اجاره بها خلاصه کرد و عامل مهم درآمد خانوار را نادیده گرفت.
این دو عامل با یکدیگر مرتبط هستند و اگر نرخ تورم با رشد درآمد برابر باشد مستاجران دچار تضعیف سالانه نمی شوند و همچنین در صورت افزایش هزینه اجاره بها، اما درآمد خانوار دارای رشد حداقلی باشد، توانایی پرداخت نیز وجود خواهد داشت. کاهش یابد که برای خانواده ها مشکل ساز خواهد شد. بنابراین تقلیل چالش اصلی مستاجران به سطح تورم تاریخی نادرست است و مانع از دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست های موثر برای نجات مستاجران می شود.
بررسی ها نشان می دهد نرخ تورم اجاره مسکن به بالاترین نرخ تاریخی خود در دو سال اخیر و تا سطح 50 درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال 2016، سال قبل از جهش ناگهانی، رشد اجاره سالانه به طور متوسط بین 20 تا 25 درصد بود. این موضوع معادله پرداخت مستاجران را مختل کرده و توانایی پرداخت اجاره بها را به میزان قابل توجهی کاهش داده است. در این گزارش با بررسی توانایی پرداخت اجاره بها در 5 کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد، نقطه کور بازار و دلیل ضعف مستاجر در اختلاف بین اجاره و درآمد بررسی خواهد شد.درآمد خانوار. پاسخ داده خواهد شد.
مقایسه اجاره در ایران و سایر کشورها.
توانایی پرداخت اجاره بها به عنوان یک شاخص جهانی توسط برنامه سکونتگاه های انسانی سازمان ملل متحد (UN-Habitat) به شرح زیر پیشنهاد شده است: «شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن، یعنی وزن اجاره بها در درآمد ماهانه خانواده در یک منطقه شهری، باید حداکثر 30 درصد باشد.” به عبارت دیگر اگر بیشتر از این تعداد باشد به این معنی است که مستاجران از نظر توانایی پرداخت وضعیت مناسبی ندارند و این شغل با مشکل مواجه است.
بررسی ها نشان می دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار در پنج کشور اروپایی و آمریکایی شامل آمریکا، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور متوسط 35 درصد است. این در حالی است که همین نرخ برای تهران حدود 100 درصد (بر اساس میانگین حقوق خانوارهای تک شغله) و میانگین کل کشور بالای 70 درصد است. مستاجران تهرانی با احتساب درآمد متوسط و متوسط اجاره بها، تقریباً تمام درآمد آنها صرف اجاره خواهد شد. این امر منجر به کاهش سطح کیفی معیارهای انتخاب مسکن برای مستاجران شده است. این شاخص نشان می دهد که توانایی پرداخت اجاره بها در ایران تقریباً نصف کشورهای مورد تحلیل است و این نشان می دهد که معادله پیشنهادی برای توانایی پرداخت اجاره بها در ایران ناقص است. به گزارش سافت هبیتات، این معادله در پنج کشور مورد تحلیل تا حدودی مناسب است و با وجود تورم قابل توجه اجاره بها و اقتصاد عمومی این کشورها، نسبت هزینه های اجاره آنچنان بالا نیست.
آرمان امروز
منبع رکنا
