به گزارش اخبار اقتصادی، تغییرات در بازار اجاره مهرماه با حداقل دو تغییر معادله اجاره و رفتار زمین داران مقابله شده است. نتایج تحقیقات میدانی این بازار در شهر تهران نشان می دهد که میانگین «اجاره پیشنهادی» نسبت به «پیک تابستانی» یعنی مردادماه 4 درصد کاهش داشته است. سه دلیل برای این موضوع وجود دارد. در هفته های اخیر، تعداد «قراردادهای جدید» امضا شده از تمدید 1402 قرارداد اجاره بسیار فراتر رفته است. تحقیقات نشان می دهد که هر دو طرف بازار به دلایل مختلف تمایلی به تمدید ندارند.
صدیقه نژاد قربان: صحنه بازار پیشنهادات اجاره مسکن در محله های منتخب مناطق 22 گانه تهران در مهرماه نشان می دهد که تم پاییز در بازار اجاره تهران حاکم است. گزارش های ارائه شده از بازار اجاره تهران نشان می دهد که نبض اجاره – بر اساس ارقام پیشنهادی مالکان – در اولین ماه پاییز نسبت به اواسط تابستان روند کاهشی داشته است. تعدیل اجاره بها و کاهش تمدید با توجه به قراردادهای اجاره جدید دو رویداد مهم در بازار اجاره مسکن در مهرماه است.
بر اساس بررسی میدانی پرونده های ارسالی در بازار اجاره، میانگین «اجاره پیشنهادی» در محله های منتخب مناطق 22 گانه تهران در مهرماه 400 میلیون تومان پیش پرداخت و 16 میلیون تومان اجاره ماهانه برای واحدهای مسکونی متوسط متراژ با میانگین اجاره بها. 81.5 متر مربع و متوسط عمر ساخت 5 تا 10 سال. اما این ارقام پیشنهادی نسبت به اواسط تابستان با تغییراتی همراه بوده است. بر اساس نتایج حاصل از تبدیل کل «پیش پرداخت به اجاره ماهانه»، داده های مهر مس حاکی از آن است که آپارتمان با میانگین اجاره ماهانه حدود 370 هزار تومان در هر متر مربع اجاره داده می شود. این رقم نسبت به آمار مرداد 4 درصد کاهش نشان می دهد.
بررسی ها بر اساس داده های پرونده های ارائه شده و اطلاعات به دست آمده از واسطه های بازار اجاره مسکن نشان می دهد که سه عامل موثر بر بازار اجاره مسکن دلیل تعدیل پیشنهادی اجاره بها نسبت به نیمه تابستان بوده است. کاهش تمایل به فروش آپارتمان در مهرماه تحت تاثیر ریسک غیراقتصادی و در نتیجه عرضه نسبت به بازار اجاره را باید اولین دلیل این تعدیل دانست و سپس این روند نزولی مرتبط است. به اثر فصلی انتقال از تابستان به پاییز که همیشه در این دوره تغییر می کند، به مرور زمان کاهش می یابد. دلیل سوم پیشنهاد تعدیل اجاره بها به دلیل «اثر نسبی ثبات قیمت مسکن» در ماه‌های اخیر است. با این حال، تغییر نوع فایل ها در این فاصله نیز می تواند بر پالس اجاره تاثیر بگذارد.
آمار ارائه شده از وزن ماهانه اجاره بها در فرمول اجاره حاکی از آن است که 55 درصد از کل اجاره بهای مسکن مهر به سمت اجاره و مابقی «پول پیش پرداخت» است. در واقع، مقایسه ارقام اجاره بها با درآمد ماهانه نشان می‌دهد که مبلغ اجاره ماهانه بدون در نظر گرفتن پیش پرداخت، 1.5 برابر بیشتر از حداقل دستمزد است. فایل‌های «اجاره‌های پیشنهادی» در بازار اجاره نشان می‌دهد که در صورت تبدیل پول پیش‌پرداخت به اجاره، رقم کل اجاره‌ای در فایل‌های مهرماه به‌طور میانگین حدود ۲۸ میلیون توکن در ماه است. البته اگرچه ارقام قیمت پیشنهادی مسکن مهر نسبت به مردادماه کاهش 4 درصدی را نشان می دهد، اما بر اساس تحقیقات میدانی، میانگین قیمت پیشنهادی اجاره مسکن مهر نسبت به شهریورماه تغییر محسوسی نشان نمی دهد. به نظر می رسد تعدیل اجاره بها به طور ناگهانی در اوایل پاییز اتفاق نیفتاد، بلکه این روند نزولی از سپتامبر آغاز شد.
با در نظر گرفتن تحولات بازار در شرایط فعلی، موضوع پاییزی حاکم بر بازار اجاره دو پیام مهم را به همراه دارد. پیام اول کاهش سطح اجاره پیشنهادی نسبت به اواسط تابستان است، اما پیام مهم دیگر بازار اجاره کمتر بودن میزان تمدیدها نسبت به قراردادهای جدید اجاره است که قابل بررسی است. دو دلیل دلیل اول فرار مالکان از افزایش نرخ اجباری اجاره بها است و دلیل دوم مربوط به اجاره “آپارتمان های پست” توسط مستاجرینی است که به منظور کاهش قیمت اجاره به محله ها یا مناطق فقیرنشین نقل مکان می کنند. گواه این امر «رسوب نسبی» پرونده آپارتمان های اجاره ای در محله های منطقه 5 و منطقه 4 است.
دلیل ارائه فایل اجاره آپارتمان در مناطق میانی شهر را باید در تفاوت قیمت اجاره در مناطق میانی و پایین شهر تهران جستجو کرد که همانطور که از ارقام پیشنهادی نشان می دهد این اختلاف حدود 60 در 70 درصد است. . ، و این به دلیل عدم تطابق بین درآمد و هزینه باعث حرکت می شود. برخی از مستاجران از محله های متوسط به مناطق فقیرتر (اجاره کمتر) با اجاره کمتر نقل مکان کرده اند. داده های ارائه شده توسط واسطه های بازار اجاره حاکی از آن است که در مناطق میانی تهران، آپارتمان هایی که قرارداد اجاره آنها در پایان تابستان به پایان رسیده و مستاجر آن را ترک کرده است، در برخی موارد همچنان خالی هستند.
از سوی دیگر عامل «تشویق مالکان به عقد قرارداد جدید (با مستاجر جدید) به جای تمدید با مستاجر قبلی» مربوط به «سقف رشد قانونی اجاره بها در سال 1403» است. مالکان موظف به تمدید قرارداد 1402 با افزایش حداکثر 25 درصدی مبلغ اجاره برای سال 1403 هستند. رشد هزینه زندگی در این بازه زمانی بیشتر از این نرخ برای مالکان است. بنابراین، سمت عرضه در بازار اجاره به دنبال نرخ بالاتر است. پیش از این تحقیقات میدانی نشان داده بود که در تابستان امسال اکثر مالکان به دنبال عقد قراردادهایی با نرخ رشد 30 تا 35 درصدی بودند. به نظر می رسد که مالکان آن نرخ را در ماه گذشته نیز در نظر گرفته اند.
دنیای اقتصاد
منبع رکنا
