رکورد کاهش ماهانه قیمت مسکن در تهران

به گزارش شفقنا اخمی به نقل از همشهری، بازار مسکن پس از حدود 4 سال افزایش متوالی قیمت، سال 1402 را با رکود شدید آغاز کرد و اکنون طبق آمار، کاهش قیمت در این بازار راکد نیز تشدید شده است. .

آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در 18 روز شهریورماه امسال نسبت به مدت مشابه ماه قبل 3.3 درصد کاهش داشته است. اگرچه این بانک به میانگین قیمت مسکن اشاره ای نکرده است. اما مقایسه آمار آن با واقعیت بازار املاک در شش ماه اخیر سال جاری نشان می‌دهد که رکود شدید این بازار علاوه بر کاهش قیمت‌های عرضه‌شده توسط فروشندگان و واداشتن آنها به ارائه تخفیف‌های جذاب، زمینه را برای کاهش قابل توجه قیمت نسبت به توافقات نهایی قبلی فراهم کرد.

افزایش و کاهش قیمت مسکن

متوسط ​​قیمت مسکن در تهران در پایان تابستان 1395 حدود 4.5 میلیون تومان بود و در آذرماه 1401 که بانک مرکزی آخرین آمار این بازار را منتشر کرد، این رقم از مرز 48 میلیون تومان گذشت. همچنین با آغاز موج جدید تنش قیمتی در بازار ارز که از پاییز و زمستان 1401 آغاز شد، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران بر اساس محاسبات غیررسمی به 60 میلیون تومان رسید. اما از ابتدای اسفندماه با تغییر روند بازار آزاد ارز، عملا فاز صعودی قیمت ها در بازار مسکن به پایان رسید.

علاوه بر این، اگرچه آمار رسمی از وضعیت معاملات و قیمت‌های بازار املاک منتشر نشده است. اما بررسی های میدانی نشان داد که قیمت پیشنهادی فروشندگان برای فروش ملک مسکونی در مناطق مختلف 25 درصد کاهش یافته است.

البته قیمت پیشنهادی همواره در دوره های رونق با قیمت معامله فاصله زیادی دارد، زیرا به دلیل تورم مورد انتظار و جو هیجانی بازار، فروشندگان همواره ملک خود را گرانتر از معاملات قبلی تبلیغ می کنند. اما با پایان رونق و شروع رکود، قیمت پیشنهادی در گام اول به کف قیمت معامله قبلی سقوط می کند و فروشندگان ملکی به فروش آپارتمان های خود به قیمت آخرین آپارتمان های فروخته شده در سال 2018 راضی هستند. محوطه.

از این پس با خروج خریداران، پول لازم از فروشندگان کسر می شود. اما بازار همچنان مقاومت می کند. در این فاز کاهش قیمت حباب مسکن بیشتر از محل عدم رشد نسبت به نرخ تورم صورت می گیرد، اما با طولانی شدن و تعمیق رکود، روند کاهش قیمت مسکن نیز شتاب می گیرد. جایی که خریداران ملک موفق به خرید قیمت های مناسب تر می شوند.

بر اساس آمار بانک مرکزی، این اتفاق در شهریور ماه رخ داده و خریداران این ماه به طور متوسط ​​3.3 درصد کمتر از خریداران مردادماه برای خرید ملک مسکونی پرداخت کرده اند.

کاهش بی سابقه قیمت مسکن

اگرچه با احتساب افزایش 13 برابری قیمت مسکن در 5 سال اخیر و رشد 70 درصدی آن تنها در سال 1401، کاهش 3.3 درصدی قیمت مسکن را نمی توان دستاورد بزرگی دانست. اما مقایسه این با تمام دوره‌های کاهش قیمت مسکن در دهه 90 (بدون احتساب ماه‌های نیمه تعدیل فروردین) نشان می‌دهد که افت 3.3 درصدی قیمت مسکن در شهریور امسال این بزرگترین کاهش قیمت از زمان رکود بازار املاک در سال 2014 است. بر اساس آمارهای قبلی بانک مرکزی، چنین افتی در ماه های میانی سال هرگز رخ نداده بود.

بررسی آمارهای قبلی از تحولات بازار املاک و مستغلات از سوی بانک مرکزی تهران از زمستان 1392 تاکنون نشان می‌دهد که بدون احتساب داده‌های فروردین ماه نیمه تعطیلات هر سال، بیشترین کاهش ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران مربوط به شهریور بوده است. سال 2018 که طی یک ماه 2.7 درصد کاهش داشت، پس از آن رکورد بیشترین کاهش قیمت در ژوئن 2014 ثبت شد که 2.5 درصد کاهش یافت.

بر این اساس افت 3.3 درصدی قیمت مسکن در 18 روز شهریورماه امسال به اندازه مدت مشابه مردادماه قابل توجه نیست و شاید نشان از تغییر مسیر در بازار مسکن باشد. و تسریع کاهش تورم حباب قیمتی آن.

چرا مسکن ارزان است؟

دشمن اصلی بازار مسکن به عنوان یک بازار سرمایه سنتی در اقتصاد ایران، فروپاشی تورم مورد انتظار و کاهش شدید گردش نقدینگی در اقتصاد است که عملاً با تمام بازارهای سرمایه به‌ویژه املاک مواجه است. با رکود تجاری و ارسال به فروشندگان. به صف فروش

این امر به ویژه در تمام دوره های اصلاح و سقوط بازار سهام مشهود است. اما در بازار املاک و مستغلات به دلیل ماهیت معاملات و ارزش بالای هر معامله، با انباشت آگهی های فروش و تخفیف برای فروشندگان، پول لازم به شکل دیگری تولید می شود.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در شرایط فعلی، فروشندگانی در بازار املاک وجود دارند که نسبت به آخرین معاملات ثبت‌شده در آن مناطق، حدود 20 درصد کمتر املاک خود را عرضه می‌کنند. اما هنوز نمی توانند خریدار نقدی پیدا کنند.

البته این لزوماً به این معنا نیست که این اموال ارزشمند نیستند. اما در اقتصادی که به دنبال تورم بالا وارد دوره رکود و رکود شده است و گردش پول نقد به دلایل مختلف از جمله جمع آوری آن توسط بانک مرکزی و توقف تسهیلات بانکی که تعیین کننده قیمت واقعی آن است، به شدت کاهش یافته است. کالاهای سرمایه ای مقدار پولی است که خریداران معدودی در بازار حاضر به پرداخت آن هستند.

بازیابی قدرت خرید مصرف کنندگان مسکن

بازخوانی وقایع دوره رکود قبلی بازار مسکن بین سال های 1392 تا 1395 حاکی از آن است که در صورت تداوم ثبات در بازار ارز و روند نزولی نرخ تورم، عملکرد سرمایه گذاری در بازار مسکن در دوران رکود خواهد بود. این دوره حتی کمتر از بازده سپرده های بانکی و قیمت مسکن خواهد بود. حتی اگر افت قابل توجهی هم نداشته باشد، نمی تواند متناسب با نرخ تورم رشد کند و به این ترتیب حباب خالی می شود.

در این شرایط با توجه به افزایش سالانه حقوق و دستمزد در محدوده نرخ تورم و رشد هزینه های زندگی، قدرت خرید مصرف کنندگان متقاضی اعم از کارگر و کارمند در بازار املاک بازگردانده می شود. و بیشتر مردم می توانند در دوران رکود حداقل مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند و این شرایط تا زمانی که بازار ارز تنگ شود و موج جدیدی از تورم آغاز شود ادامه خواهد داشت.