رکنا – دنیای اقتصاد نوشت: بازار املاک و مستغلات و بازار سهام همواره دو رقیب سنتی بین بازارهای دارایی و گزینه های سرمایه گذاری در نظر گرفته شده اند. بررسی ها نشان می دهد که از ابتدای سال 1398 تا پایان فروردین ماه امسال، بازار معاملات ملکی پایتخت نسبت به بورس پیشی گرفته است و سرمایه گذاران و سفته بازان املاک و مستغلات سود بیشتری نسبت به سهامداران بورس تهران داشته اند. از ابتدای سال 1398 میانگین قیمت مسکن در تهران 422 درصد افزایش یافته و شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران نیز رشد 331 درصدی را به ثبت رسانده است. موضوعی که نشان می دهد بورس نسبت به بازار رقیب قافیه خود را به میزان قابل توجهی از دست داده است.
چرا سرمایه گذاری می کنیم؟
به طور کلی، هدف از سرمایه گذاری در بازارهای مختلف دارایی افزایش سودمندی سرمایه گذار و کسب سودآوری است. در تعاریف مالی، سرمایه گذاری عبارت است از به تعویق انداختن مصرف جاری برای به دست آوردن امکان مصرف بیشتر در آینده. یعنی سرمایه گذار نقدینگی که در لحظه فعلی دارد را نادیده می گیرد تا در آینده بیشتر خرج کند. اکنون در اقتصاد ایران که ده ها سال است گرفتار تورم مزمن است، هدف اصلی خانوارها یا سرمایه گذاران حفظ ارزش پولی است که دارند. یعنی با توجه به کاهش ارزش پول ناشی از تورم، خانوار ترجیح می دهد پول خود را در قالب دارایی نگه دارد تا از اثرات تورم در امان بماند.
بازارهای در دسترس سرمایه گذاران
سرمایه گذار برای حفظ ارزش پول خود گزینه ها و بازارهای مختلفی در اختیار دارد. برخی ارزهای خارجی مانند دلار یا یورو می خرند. یک گروه ترجیح می دهند در دارایی های فیزیکی و عینی مانند مسکن (مسکونی یا تجاری)، اتومبیل یا ابزار خانوادگی، طلا و سکه سرمایه گذاری کنند. برخی با خرید زمین کشاورزی سرمایه گذاری می کنند. برخی از افراد علاقه مند به خرید دارایی های مالی مانند سهام و مشتقات هستند. ذائقه سرمایه گذاری برخی افراد به گونه ای است که پول خود را در ابزارهای بدون ریسک یا کم ریسک مانند سپرده های بانکی، اوراق قرضه و واحدهای صندوق با درآمد ثابت سرمایه گذاری می کنند. برخی نیز فعالیت های تولیدی و خدماتی را در اولویت قرار می دهند و سعی می کنند از این کانال برای حفظ و افزایش ارزش پول خود استفاده کنند.
بهترین بازار کدام است؟
نکته مهم این است که پاسخ مطلقی برای سوال فوق وجود ندارد و باید بر اساس شرایط بهترین بازار را تعیین کرد. در امور مالی، این دیدگاه وجود دارد که بازده سرمایه‌گذاران را در مقایسه با تورم اندازه‌گیری می‌کند و هرچه سرمایه‌گذاران بتوانند از تورم بهتر عمل کنند، سود بیشتری از سرمایه‌گذاری خود خواهند داشت. بنابراین، بازار بهینه برای سرمایه گذار به او کمک می کند تا به هدف سرمایه گذاری خود (قبل از تورم) دست یابد. به عنوان مثال، در اقتصادی که نرخ تورم 40 درصد در متن آن وجود دارد، اگر سرمایه گذاری در بانکی با نرخ سود سالانه 30 درصد به عنوان بهترین گزینه سرمایه گذاری (از نظر سود) در دسترس باشد، حتی اگر فردی نتوانست بر تورم غلبه کند، اما سرمایه گذاری در بانک بهترین گزینه برای او محسوب می شود، زیرا سرمایه گذار را به هدف خود نزدیک کرده است.
انواع نظرات در مورد مقوله سرمایه گذاری.
به طور کلی فعالان بازار مالی به دو دسته تقسیم می شوند. سفته بازان کسانی هستند که برای بهره مندی از نوسانات قیمت، دارایی های مالی مختلف را خریداری می کنند و عموماً چشم اندازی کوتاه مدت دارند. طبیعتا با توجه به دید کوتاه مدت این دسته از فعالان بازار مالی، با ریسک های بیشتری مواجه می شوند. دیدگاه سرمایه گذار برای خرید ملک با دیدگاه سفته بازان متفاوت است. سرمایه گذاران دیدگاه بلندمدتی دارند و علاوه بر نوسانات قیمت دارایی هدف، جریان های نقدی حاصل از دارایی هدف را نیز به عنوان گزینه ای برای سودآوری در نظر می گیرند. به عنوان یک مثال ساده برای درک بهتر، می توان به نحوه نگاه سفته بازان و سرمایه گذاران به مقوله ای مانند خرید سهام اشاره کرد.
سفته بازان هنگام خرید سهام یک شرکت، اغلب به دنبال کسب بازدهی ناشی از نوسانات قیمت سهم هدف در کوتاه مدت هستند و به همین دلیل سعی می کنند با استفاده از تحلیل تکنیکال، سهام شرکت مورد نظر را در موقعیت و قیمت مناسب خریداری کنند. . اما سرمایه گذار که دیدگاه بلندمدت دارد، علاوه بر کسب سود از محل رشد قیمت سهام (سود سرمایه)، به کسب بازدهی از کانال سود نقدی (سود سهام مجامع شرکتی) نیز توجه دارد. از این رو وی علاوه بر تجزیه و تحلیل تمامی جنبه های سهام برای ورود به قیمت و موقعیت مناسب، تحلیل بنیادی را در مرکز کار خود قرار می دهد و همچنین توانایی ادامه سود و درصد سود سهام را در شرکت هدف بررسی می کند. مونتاژ برای انتخاب بهترین گزینه سرمایه گذاری.
وضعیت بازار املاک و مستغلات
مسکن به عنوان یکی از مهم ترین نیازهای مصرفی خانوار، از ابتدای پیدایش بشر، نقش مهم و بی بدیلی در سبد دارایی خانوار ایفا کرده است. در دهه های اخیر که مسائلی مانند کسری بودجه و ناهماهنگی در نظام بانکی باعث افزایش سرسام آور نرخ تورم در اقتصاد ایران شد، دارایی های فیزیکی مانند خودرو و مسکن تغییر کاربری دادند و علاوه بر کاغذ مصرفی، نقش سرمایه گذاری را نیز ایفا کردند. جهش های نرخ ارز که طی 15 سال گذشته رخ داده است، بخش بزرگی از تقاضای مردم عادی برای مقابله با تورم را وارد بازار مسکن کرده و پایه و اساس پرواز تاریخی قیمت مسکن در ایران به ویژه در کلان شهرها را گذاشته است. از آنجایی که درآمد همه فعالان اقتصادی و مردم بر اساس تورم رشد نمی کند، قدرت خرید مصرف کنندگانی که قصد خرید مسکن را دارند هر روز کاهش یافته و خرید مسکن در کلانشهرها به ویژه پایتخت به یک رویا تبدیل شده است. در سال‌های اخیر، کاهش شتاب قیمت دلار بر قیمت‌های بازار املاک تأثیر گذاشته و بخش مسکن علاوه بر همسان‌سازی با قیمت دلار، بعضاً از رشد نرخ دلار پیشی گرفته است.
وضعیت بورس اوراق بهادار تهران
روزهای سیاه بورس تهران از مرداد ماه سال ۱۳۹۸ آغاز شد و پس از هجوم تازه واردان به این بازار، با زیان های هنگفت، جریان اعتماد عمومی به این بازار خدشه دار شد. در ادامه سلسله ریسک ها و مشکلاتی که پیرامون این بازار وجود داشت، مانع از ساماندهی وضعیت اتاق شیشه ای شد. در این میان بورس اوراق بهادار تهران از آبان 1401 تا اردیبهشت 1402 چند ماهه روند صعودی مثبتی را تجربه کرد که برای جبران رکود این بازار نسبت به دلار و تورم عمومی جامعه شکل گرفت. بورس تهران امسال وضعیت مطلوبی نداشته و عملکرد این بازار از ابتدای سال تا آخرین روز معاملات منفی بوده است.
بررسی رقابت دو بازار
به طور سنتی، ایرانی ها خرید ملک را جزو علایق خود قرار داده اند و ترجیح اکثر مردم برای سرمایه گذاری، بازار املاک بوده است. اما با همه گیر شدن بازار سهام در نیمه دوم دهه 90 و عملکرد درخشانی که در این بازار به ثبت رسید، بورس نیز در بین مردم شناخته شد و علاوه بر فعالان سابق خود، طرفداران خاص خود را پیدا کرد. به طور کلی در مورد بورس این نظر وجود دارد که اگر این بازار در کوتاه مدت از تورم، دلار و سایر بازارهای دارایی عقب بیفتد، در نهایت می تواند عقب ماندگی خود را جبران کند و حتی از سایر بازارها پیشی بگیرد. بررسی تاریخچه قیمت ها در بازار ارز، مسکن و سهام نشان می دهد که بازار سهام در چهار سال گذشته نسبت به سایر بازارهای املاک و مستغلات جایگاه خود را از دست داده است و نه تنها نتوانسته است نسبت به نرخ ارز و بازار مسکن پیشی بگیرد چهار سال گذشته اما بازگشت این بازار از اسفند 98 تا پایان فروردین ماه سال جاری تفاوت زیادی با بازار املاک تهران دارد.
این بدان معناست که سهامدارانی که در سال 1378 به امید جبران زیان خود در بورس اوراق بهادار تهران مانده بودند، نه تنها جبران نشدند، بلکه در مقایسه با سایر بازارها نیز عقب ماندند. تجزیه و تحلیل آمار و ارقام نشان می دهد که در پایان اسفند ماه 96 و بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 15 میلیون و 628 هزار تومان بوده که به 81 میلیون و 630 هزار تومان رسیده است. توماس در پایان آوریل امسال. یعنی در 4 سال گذشته مسکن در تهران بازدهی 422 درصدی را به ثبت رسانده و رشد قیمت مسکن در تهران حتی از رشد قیمت دلار در این بازه زمانی بیشتر بوده است. گفتنی است در همین بازه زمانی دلار رشد 349 درصدی را به ثبت رسانده است. اما بورس تهران در مقایسه با دلار و بخش مسکن عملکرد ضعیفی داشته و تنها 331 درصد رشد در شاخص کل بورس تهران به ثبت رسانده است.
چرا بازار سهام عقب مانده است؟
بلایی که در این مدت گریبانگیر بورس شده، نتیجه یکی دو عامل نبوده است. مجموعه ای از عوامل و اتفاقات باعث شده تا بورس در سال های اخیر در چنین وضعیت آشفته ای گرفتار شود. فجایع بورس تهران در سال 99 و شکل گیری بی اعتمادی مزمن در این بازار، عدم اطلاع رسانی اخبار بنیادی امیدوارکننده از داخل و خارج شرکت ها، تفاوت دلار سامانه نیما با دلار بازار آزاد. رشد نرخ سود بدون ریسک، ضعف سیاست گذاران در دفاع از حقوق و منافع سهامداران، تصمیمات نهادهای مختلف که سود شرکت ها را تحت تاثیر قرار داده، وجود جذابیت در بازارهای موازی و در نهایت شکست. تحقق وعده ها برای ساماندهی وضعیت بورس از جمله عواملی است که دست به دست هم داده اند تا بورس را در چنین وضعیت آشفته ای قرار دهند. طبیعتا در چنین فضایی سوالی که افکار عمومی را نگران می کند این است که آیا بقای بورس قابل جبران است؟
در پاسخ به این سوال می توان نتیجه گرفت که بازاری مانند بورس طبیعتا پتانسیل نوسان بیشتری نسبت به سایر بازارهای دارایی دارد و جبران این عقب ماندگی برای بورس بی دلیل نیست. اما برای ساماندهی شرایط باید نیازهای این بازار را در نظر بگیرید. نکته ضروری برای جبران مابقی، حذف یا به حداقل رساندن هر چه بیشتر ریسک‌های قابل کنترل بورس تهران و از سوی دیگر اولویت‌بندی بازار سرمایه در تصمیم‌گیری نهادهای دولتی (که بر سود شرکت‌ها تأثیر می‌گذارد) شرکت ها). متأسفانه می توان گفت تا زمانی که ریسک های بازار برطرف نشود و بازار با کمبود محرک مواجه نشود، روند فعلی ادامه خواهد داشت و بورس تهران در مجموع نمی تواند روند صعودی را شکل دهد.
منبع رکنا
