استاد دانشگاه تهران: بر سر مسکن خواران کلاه می گذارند!

روز گذشته سخنگوی دولت در دانشگاه امیرکبیر اعلام کرد: «دلیل کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌وسازهای دولت به ثمر نشسته و باعث کاهش رشد شده است». قیمت خانه بوده است حال سوالی که مطرح می شود این است که با توجه به وعده ای که دولت در جریان انتخابات برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی داده بود؛ حالا در نتیجه تحقق آن وعده یا حداقل بخشی از آن، رشد قیمت مسکن کاهش یافته است؟ در عین حال مشاهدات میدانی در بازار نشان می دهد که رکود ناشی از افزایش شدید قیمت ها سطح تقاضای مردمی را تحت الشعاع قرار داده است.

اما به این معنا و در پاسخ به ادعای سخنگوی دولت دیروز (دوشنبه)؛ بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار املاک گفت: طبق مطالعه ای که در دو دهه اخیر انجام دادیم، سالانه بین یک میلیون تا 1300 واحد مسکونی نیاز داریم که نیاز سالانه محسوب می شود. طبیعتاً وقتی نتوانیم تولید کنیم، با میانگین تولید 300 تا 400 هزار دستگاه، طبیعتاً کسری زیادی خواهیم داشت.

افزایش قیمت مسکن به دلیل ناتوانی عرضه در تامین تقاضای انبوه است

وی ادامه داد: علت افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها و بیشتر از نرخ تورم به دلیل عدم توانایی عرضه و تقاضای انبوهی است که وجود دارد و آثار حاشیه نشینی شهر و گسترش حاشیه نشینی را به دنبال دارد. ، تقریباً کمپینگ، چادر، خانه های پشت بام و غیره. این چیزها طبیعت مسکن است. زیرا یک محصول بیولوژیکی و حیاتی است. مسکن یک محصول ثانویه نیست.

دولت توان ساخت مسکن را ندارد

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: مسکن سرمایه ای است که ارتباط مستقیمی با زندگی انسان دارد و اگر فردی هیچ نوع سرپناهی نداشته باشد زندگی اجتماعی او مختل می شود. بنابراین ما در مورد یک محصول بیولوژیک صحبت می کنیم و باید بر اساس تقاضای سالانه تولید شود. طبیعتا تولید ما مطابق با تقاضا نیست. مشکل این امر به حوزه داخلی خانه باز نمی گردد. چون بخش خصوصی کار می کند و 95 درصد تولید تا کنون از بخش خصوصی بوده است. بخش دولتی توانایی تولید مسکن را ندارد. مقدار کمی که تولید می شد نیز توسط شرکت های دولتی یا خصوصی تولید می شد.

وظیفه اصلی دولت تسهیل در ارائه ابزارهای مالی به بخش خصوصی برای ساخت مسکن است.

ستاریان با اشاره به اینکه چرا بخش خصوصی نمی تواند این میزان تولید کند، پاسخ داد: مشکل ما هم همین است. دولت وظایف خاصی دارد. دولت موظف است زمین و همچنین فضای مسکونی را تامین کند و قدم بعدی که وظیفه اولیه هر دولتی است و متاسفانه انجام نشده است، تسهیل در تامین ابزارهای مالی به بخش خصوصی است که متاسفانه انجام نشده است. ساخته شده است. توسط دولت ها نادیده گرفته شده است.

با چه میزان از بودجه 100 میلیارد دلاری می خواهید سالانه یک میلیون خانه سنتی بسازید؟

و افزود: چه ربطی به دولت ثبت خانه و گرفتن پول و ساخت و ساز دارد؟ بخش خصوصی می خواهد تولید کند و سرمایه گذاری کند. در این میان دولت ها چه می کنند؟ دولت ها باید روابط با بخش خصوصی را تسهیل کنند تا تولید اتفاق بیفتد. مشکل ما اینجاست. دولت هر برنامه ای داشته باشد قطعا نمی تواند آن را اجرا کند. چرا که بودجه تولید مسکن چقدر است؟ 100 میلیارد دلار بودجه دولت است. آمریکایی ها همان تعداد واحد مسکونی که ما تا سال قبل نیاز داشتیم تولید کرده اند، یعنی یک میلیون و 300 هزار واحد تولید کرده اند. صورتحساب چقدر بود؟ دو میلیارد دلار فاکتور کرده و توانسته این مقدار را تولید کند!

این استاد دانشگاه تصریح کرد: آیا دولتی با بودجه 100 میلیارد دلاری در حوزه مسکن حرفی برای گفتن دارد؟ چگونه می خواهید مشکل مسکن را حل کنید؟ اگر می خواهید یک میلیون خانه تولید کنید باید تیراژی معادل این مقدار یعنی دو میلیارد داشته باشید. در کشورهایی مانند آمریکا و اروپا کاهش قیمت بسیار بیشتر از ما است. متأسفانه ما یک روش ساخت و ساز سنتی داریم که در بخش مسکن یک فاجعه است. او با روش ساخت ارزان توانست این حجم از گردش مالی را ایجاد کند.

دولت هیچ کاری در مورد مسکن انجام نداده است.

ستاریان در خصوص سخنان سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «دلیل کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن، موفقیت آمیز بودن ساخت و سازهای دولت و کاهش رشد قیمت مسکن است»، گفت: بازار راکد شده است. و سپس صحبت از کند شدن رشد قیمت مسکن وجود دارد.” رکود تورم است. آماری که ارائه می کنید این را نشان می دهد. دولت نباید خودش را گول بزند. عجب آماری می گیری و در رکود اعلام می کنی! در رفاه باید آمار گرفت و بعد ارزیابی کرد. مسکن همیشه اینگونه بوده است. چون متقاضی واقعی رفته و حضور ندارد. قدرت خرید وجود ندارد. متاسفانه دولت در زمینه مسکن کاری نکرده است. اینها افرادی هستند که قدرت خرید خود را از دست داده اند. یک روز اگر اقتصاد رونق پیدا کند، این حوزه دوباره اوج می گیرد.

بر سر مسکن خواران کلاه گذاشتند!

وی همچنین خاطرنشان کرد: چند واحد مسکونی ساخته اند؟ آیا برای کاهش قیمت مسکن دو میلیون مسکن تحویل دادند؟ سرگرم کننده است. دولت می گوید بخشی از آن درست است. متقاضیان منتظرند! یعنی در واقع کلاه سرشان می گذارند. قولی داده شد و باید به این وعده عمل کنند که دولت می خواهد مسکن را ارزان کند. بعداً می بینید که اگر آن موقع می توانستید ده متر بخرید، الان نمی توانید همین مقدار را بخرید! قیمت مسکن کجا کاهش یافته است؟ در حوزه مسکن رکود تورمی وجود دارد. یعنی خود تورم دارد.

رویکرد آماری دولت به مسکن اساسا اشتباه است.

ستاریان تاکید کرد: نه کاهش قیمتی در مسکن داریم و نه تعیین قیمت مسکن ربطی به عملکرد دولت دارد. تولید مسکن دولت کجاست؟ چقدر برای کاهش قیمت داده اند؟ نحوه شمارش شما در دوران رکود با روش شمارش در دوران رونق متفاوت است. ما نباید خودمان را گول بزنیم. مثلاً اگر 10 هزار معامله ملکی در تهران انجام شود و الان 100 معامله ملکی در ماه باشد، نمی توان گفت که قیمت ملک کاهش یافته است. این یک معیار صحیح است، زیرا شرایط معاملات مهیا نشده است و این در مجموع معاملات همیشه مقدار کمی وجود دارد. طرف به هر دلیلی نیاز به پول دارد و مجبور است ملک خود را به قیمت پایین بفروشد. اینها معاملات در آمار قیمت محسوب نمی شوند. در شرایط فعلی، بسیاری از این معاملات باید از آمار حذف شوند. پس آیا این بدان معناست که قیمت مسکن کاهش یافته است؟ اصولاً باید روش آماری را به درستی و در زمان مناسب انجام دهید.

ما نه تنها تولید را افزایش نمی دهیم. اما افت تولید هم داشته ایم.

وی افزود: دولت در این زمینه چه کرده است؟ گفتند می خواهیم 500 هزار واحد مسکونی بسازیم. آیا در دست ساخت داریم؟ اگر این مبلغ وارد بازار شد، باید آن را بررسی کنید! در گذشته، بخش خصوصی بین 300 تا 400 هزار واحد مسکونی می ساخت که این رقم در یکی دو سال اخیر به حدود 200 هزار واحد مسکونی کاهش یافته است. یعنی در واقع افزایش تولید مسکن نداشتیم. اما افت تولید هم داشته ایم.

بالاخره این چه ادعایی است که دولت مطرح می کند؟

ستاریان در ادامه سخنان سخنگوی دولت مبنی بر اینکه اقدامات دولت در حوزه ساخت و ساز مسکن به این صورت بوده است، ادامه داد: حدود 500 هزار قطعه زمین تحویل شده و حدود یک و نیم میلیون قطعه زمین آماده تحویل است. وی گفت: ما خبری از واگذاری 500 هزار قطعه زمین نداریم. یعنی 500000 قطعه مسکونی 200-300 متری تحویل داده اند؟ این مقدار زمین مسکونی را از کجا آورده اند؟ در چه شهرهایی؟ در کدام شهر است؟ اگر 500000 (زمین) را در 200 ضرب کنید (با فرض حداقل زمین قابل تخصیص)، ببینید این عدد چقدر بزرگ می شود! بحث بر سر حل مشکل مسکن از چند جهت بود، یکی از آنها خانه های ویلایی بود که به آنها زمین می دهیم تا بسازند. این روش در همه جا اعمال می شود اما در محدوده 10 تا 20 هزار قطعه یا با فرض بین 50 هزار تا 100 هزار قطعه زمین. بیش از آن برای شما و جایی که می خواهید آن را ببرید ممکن نیست. مگر اینکه مجبور باشید عمودی سازی و بلندمرتبه سازی انجام دهید. من نمی توانم با ادعاها کار کنم. “ما برای 500 هزار واحد مسکونی 500 هزار قطعه زمین تحویل دادیم و برای 1 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی می خواهیم یک میلیون و 500 هزار قطعه زمین تحویل دهیم! از شما می پرسم آیا این امکان وجود دارد؟ این چه حرفی است؟!”

دولت از ارقام مسکن اطلاعی ندارد

این کارشناس تصریح کرد: این حرف ها قابل قبول نیست. ادعاهای دولت غیر منطقی است. با این اعداد نمی توان جلو رفت. دولت اعداد و ارقامی را به رسمیت نمی شناسد، مثلاً 500 هزار و یک میلیون در حوزه زمین و مسکن. من مثالی زدم که اقتصادی مانند آمریکا توانسته است یک میلیون واحد مسکونی تولید کند، در حالی که سهم بخش املاک و مستغلات در اقتصاد آن شاید 10 درصد باشد. حدود دو میلیارد دلار 10 درصد از گردش مالی را تشکیل می دهد. اکنون با اقتصاد کوچک و بسته خود، چگونه می توانیم یک میلیون خانه تولید کنیم؟ و البته این را هم بگویم که تا زمانی که یک میلیون خانه تولید نکنیم، قطعاً مشکلات حوزه املاک حل نخواهد شد.

در هیچ کجای دنیا دولت مسکن تولید نکرده است

ستاریان در پایان در پاسخ به این سوال که با توجه به شرایط فعلی بهترین راهکاری که دولت می تواند در حوزه مسکن برای کاهش مشکلات اتخاذ کند چیست، گفت: دولت باید ابزارهای مالی را تسهیل کند و در اختیار بخش خصوصی قرار دهد. بخش . . حل و فصل ابزارهای مالی مانند اوراق قرضه، صکوک، تامین مالی سرمایه گذاری خارجی و غیره. و در اختیار این بخش قرار دهید. این سرویس را فقط به بخش دولتی ندهید و بخش خصوصی نیز باید بتواند از این سرویس استفاده کند. اگر به کشورهای همسایه نگاه کنیم، متوجه می شویم که بخش خصوصی در حال تولید مسکن است. مسکن در هیچ کجای دنیا تولید نشده است. چگونه بخش خصوصی کشورهای همسایه می توانند به نیازهای مسکن کشور خود پاسخ دهند و در کشور ما برای خود بازار ایجاد کنند، اما بخش خصوصی ما نمی تواند؟ زیرا؟ آیا او مریض است، ضعیف است، آیا به اندازه کافی قوی نیست؟! واقعاً از خود بپرسید چرا نمی تواند؟ این به این دلیل است که شما دست و پای خود را به بخش خصوصی خود بسته اید! در کشورهای دیگر، اگر بخش خصوصی موفق است به این دلیل است که امکانات مالی در اختیار دارد.

این فعال املاک در پایان خاطرنشان کرد: بخش خصوصی در ایران منابع خود را تحلیل می کند و در شرایط فعلی اگر بتواند 10 واحد مسکونی بسازد ریسک نمی کند و 8 واحد تولید می کند. اما در کشورهای دیگر اگر بخش خصوصی بتواند 10 واحد بسازد، می تواند 100 واحد مسکونی تولید کند! چون توان مالی دارد. به نتیجه نگاه کن! دو بخش خصوصی با شرایط یکسان در دو کشور مختلف چقدر مسکن تولید می کنند و چه تفاوت هایی با هم دارند؟ سوال اصلی این است.

جماران