پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با تجارت نیوز با بیان اینکه سال آینده سال نبرد برای بقا در بازارها خواهد بود، گفت: شرایط به گونه ای شده که همه مردم درگیر این موضوع هستند که با دارایی های خود چه کنند.
وی افزود: واقعیت این است که پول در حال آب شدن است و در چنین شرایطی نمی توان خوش بینانه صحبت کرد. همه افرادی که نمی توانند ایلان ماسک، وارن بافت یا بیل گیتس شوند! آنها باید در این شرایط ارزش پول و دارایی خود را حفظ کنند.
این کارشناس بازار مالی در پاسخ به این سوال که کدام یک از دو گزینه زمین و آپارتمان در بازار مسکن برای سرمایه گذاری بهتر است، گفت: بازدهی قیمت زمین در سال های اخیر همواره بالاتر از مسکن بوده است. اما این مهم است که بدانیم آیا زمین 6 دانگ است یا خیر؟ میشه وثیقه گذاشت یا نه؟ و مواردی از این دست
وی افزود: این در حالی است که ملک به راحتی قابل رهن یا اجاره است و بازدهی محسوسی دارد. در واقع در این مورد استراتژی جریان درآمد سرمایه گذار مهم است.
مولوی بیان کرد: اولین و مهمترین نکته ای که در بحث مسکن و فعالیت در این بازار باید به آن توجه شود نرخ سود واقعی است. تا زمانی که نرخ بهره واقعی منفی باثبات بر اقتصاد حاکم باشد، روند رشد قیمت در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. چرا که با مثبت شدن نرخ سود واقعی در اقتصاد کشور طی سال های گذشته، رکود معاملات بازار مسکن را تحت الشعاع قرار داد.
وی افزود: در حال حاضر نرخ سود واقعی منفی 20 درصد است که این نشان دهنده تداوم رشد قیمت ها در بازار مسکن است.
این کارشناس اقتصادی گفت: دومین نکته مهم در بازار مسکن، قیمت دلار است. ارزش دلاری مسکن حدود 1000 دلار در هر متر مربع در نوسان است. هر زمان که این شاخص از مرز زیرین عبور کند، سیگنال مهمی به بازار مسکن ارسال می شود که رشد قیمت در راه است.
وی افزود: در آذرماه 1396 متوسط قیمت مسکن در تهران متری 9 میلیون تومان بوده است. در آن زمان قیمت دلار از 4200 تومان تا 18700 تومان در نوسان بود. بعد از این اتفاق افتاد که بازدهی دلار مسکن در کمتر از 3.5 ماه به 100 درصد رسید.
مولوی تصریح کرد: در حال حاضر در چنین شرایطی هستیم اما رشد قیمت مسکن به اندازه سال 97 نخواهد بود و پیش بینی می شود کمی کمتر از آن باشد.
مولوی افزود: پیش بینی می شود تا خرداد 1402 قیمت مسکن 40 درصد افزایش یابد که دلیل این افزایش قیمت تورم خواهد بود. نباید در دام بحث هایی مانند دلیل افزایش قیمت مسکن افزایش نرخ دلار گرفتار شویم. بلکه دلیل اصلی افزایش و رشد قیمت ها در بازار مسکن، خودرو و خود دلار نرخ تورم بوده و هست.
این کارشناس بازارهای مالی افزود: به احتمال زیاد رشد بازار مسکن از دی ماه سال جاری تا خرداد سال آینده به 40 درصد خواهد رسید. دلیل آن هم تصمیمات و سیاست های بانک مرکزی است که یک بازار را محدود می کند و تقاضا را به بازار دیگری می برد.
مولوی تصریح کرد: تورم عامل رشد این بازار است. دلیل نمی شود که بگوییم دلار گران شد. در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! وی گفت: در دی و بهمن شاهد افزایش 5 درصدی قیمت مسکن و در اسفند بیش از 5 درصد بوده ایم!
این کارشناس بازار مالی تصریح کرد: اما بازار مسکن یک بازار عادلانه است و هیچکس نمی تواند تصمیمات جدید و عجیبی برای این بازار بگیرد. دیدید که مالیات خانه های لوکس در نهایت تصویب نشد چون این بازار کنترل نمی شود.
مولوی توصیه کرد: اگر فردی سرمایه ای برای خرید خانه دارد، بهتر است خانه اول را در هر کجا که می تواند خریداری کند، زیرا با این روند هر روز از خانه دار شدن فاصله می گیریم.
این کارشناس بازار مالی درباره وضعیت بازار اجاره گفت: گفتن اینکه قیمت اجاره بیش از 25 درصد افزایش پیدا نکند امکان پذیر نیست. اگر سیاستگذار نقدینگی را افزایش ندهد و بالای 36 درصد مبارزه نکند نیازی به این تصمیمات نیست!
مولوی تصریح کرد: بازار ملک برای بسیاری از مردم منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش ملک خود استفاده می کنند. در واقع دولت نمی تواند با دستور این بازار را کنترل کند.
وی با مثالی توضیح داد: در اتریش بعد از جنگ جهانی اول رویکرد سوسیالیسم حاکم شد و دولت گفت حق ندارید اجاره بها را افزایش دهید. سه سال بعد، وین با مشکلاتی مواجه شد و کسی برای سرمایه گذاری وارد بازار مسکن نشد. باید پذیرفت که مشکل جای دیگری است و تاثیر خود را در بازارها نشان می دهد.
مولوی تاکید کرد: سرمایه گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به معنای بازدهی است، وثیقه بازدهی است و به طور کلی سرمایه گذاری 50 تا 60 درصدی در این بازار سودآور است.
