پشت صحنه هجوم تقاضای مسکن در جنوب تهران

به گزارش اخبار اقتصادی، بر اساس آخرین آمار رسمی از بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در پایتخت در خردادماه به 86 میلیون توکن در هر متر مربع رسید. رقمی که در دو ماه اخیر بیش از 4 میلیون تومان افزایش داشته است.

به گزارش اعتماد، البته این قیمت به صورت متوسط ​​اعلام شده و در مناطق 22 گانه تهران با افزایش و کاهش مواجه می شود. اگر یک خانه 100 متری با این میانگین قیمت را 8 میلیارد و 600 میلیون تومان فرض کنیم، این رقم برای منطقه 1 تهران تقریبا دو برابر و برای منطقه 19 نصف است. بانک مرکزی این قیمت ها را از معاملات مسکن در جامع استخراج کرده است. سامانه املاک که حاوی نکات جالبی از تغییرات و تحولات مختلف در بازار املاک تهران در خرداد ماه امسال است. در اینجا نگاهی می اندازیم به برخی از مهم ترین تحولات رخ داده در بازار املاک پایتخت (به عنوان پیشرو بازار ملک در سراسر کشور).

افزایش قیمت در “سنترو”

در شرایط رکود تورمی، هجوم تقاضا به سمت محلات و مناطقی از تهران که قیمت کمتری دارند، اجتناب ناپذیر است. محله هایی که به آنها «مرکز» می گویند و امکانات رفاهی کمتری دارند. اما از منظر اقتصادی، هجوم تقاضا به سمت یک محصول در یک بازه زمانی معین به رشد قیمت نیز منجر می شود. به خصوص اگر این محصول در دسته بندی «نشر» قرار گیرد.

در مورد غذا معمولاً این اتفاق می‌افتد و به دلیل قیمت بالای یک محصول غذایی مانند برنج یا گوشت قرمز، مردم به سمت محصولات «کم» تمایل پیدا می‌کنند و مثلاً ماکارونی، سوسیس و کالباس مصرف می‌کنند. این اتفاق که در ادبیات اقتصادی به آن «اثر گیفن» می گویند در بازار املاک پایتخت نیز رخ داد.

قیمت مسکن در منطقه 16 که بخشی از “مرکز” است. در دو ماه آخر بهار تعداد ساکنان این منطقه 15 درصد بیشتر از سایر مناطق تهران افزایش یافته است. در منطقه 16 قیمت مسکن از متری 44 میلیون و 530 هزار تومان به متری بیش از 50 میلیون تومان رسید. مناطق 14، 22 و 20 در موقعیت های زیر قرار دارند. اما به عنوان مثال در منطقه 6 که محله هایی مانند یوسف آباد، امیرآباد، پارک لاله، خیابان کارگر واقع شده اند، کمترین رشد را داشته و قیمت ها 1.5 درصد افزایش یافته است.

هجوم به محله های متراکم و پر ازدحام

گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که در خرداد ماه، بخش عمده ای از تقاضای مسکن نیز به محله هایی که بافت فرسوده داشتند، رفت و سازندگان و فروشندگان محترم اقدام به ساخت و سازهای کلان در این مناطق کردند و اکنون خانه های «کوچک» با متراژ بزرگ نوساز. ساخت و ساز به بخشی از تقاضا برای جذب در پرجمعیت ترین مناطق شهر تهران تبدیل شده است پایتخت یعنی از هر 10 خانه فروخته شده در تهران، یکی از آنها در این محله بوده است.

رکود معاملات باعث کاهش قیمت شد

لازم به ذکر است که نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه امسال «کاهش» داشت. دلیل این امر نیز رکود معاملاتی است که به دلیل کاهش قدرت خرید و قیمت های نجومی دامنگیر تهران شده است. قیمت هر مترمربع مسکن در تهران نسبت به ماه قبل درصدی تغییر کرده است. این نرخ در خرداد ماه سال جاری 1.4 درصد بوده و نسبت به اردیبهشت کاهش یافته است. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در تهران به این حد رسیده است که در اردیبهشت ماه سال قبل 13.4 درصد و در اسفند 1401 14.2 درصد بوده است.

بنابراین روند تورم ماهانه مسکن در تهران نیز در سال گذشته روند کاهشی داشته است، اما در مقاطعی به ویژه از زمستان سال گذشته از کاهش سریع خود خارج شده است. تورم نقطه‌به‌نقطه متوسط ​​قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه امسال به 9.7 درصد رسید. این نرخ پایین ترین تورم نقطه به نقطه از اکتبر 2016 است.

روند این نرخ نشان می دهد که تورم مسکن شهر تهران نقطه به نقطه از اردیبهشت سال گذشته وارد مسیر نزولی شده است. بنابراین نرخ رشد قیمت مسکن در تهران به طور مستمر کاهش یافته است. این در حالی است که در هیچ یک از روندهای نزولی ثبت شده در گذشته تا سال 1395، تورم نقطه به نقطه تا این حد کاهش نیافته بود.

در آخرین روند نزولی این نرخ از 107 درصد در اردیبهشت سال گذشته به 9.7 درصد رسیده است. بسیاری دلیل این افت مبادلات را کمبود تقاضا برای خرید خانه می دانند. اما انگار پولی برای خرید خانه وجود ندارد.

به این آمار نگاه کنید: در سال 1395 به طور متوسط ​​ماهانه 13000 واحد مسکونی در تهران به بازار عرضه شده است. اما در سال گذشته تعداد کل معاملات مسکن در تهران 3000 واحد مسکونی بوده است. در خرداد ماه امسال معاملات مسکن نسبت به اردیبهشت بیش از 20 درصد کاهش داشته است.